W pierwszej kolejności chciałbym omówić samo zagadnienie wywłaszczenia i na jakiej podstawie prawnej jest procedowane. Przeprowadzenie wywłaszczenia nieruchomości na cele budowy dróg ekspresowych i autostrad odbywa się w oparciu o przepisy Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Tak zwana specustawa drogowa pozwala na to aby Skarb Państwa nabywał nieruchomości na cele publiczne i stawał się ich właścicielem. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad reprezentuje interesy Skarbu Państwa w postępowaniach które dotyczą dróg krajowych. Procedura która ma doprowadzić do wywłaszczenia to dość skomplikowany i długotrwały proces, który składa się między innymi z konsultacji społecznych, prowadzonych przez GDDKiA na spotkaniach organizowanych przy współpracy z lokalnymi władzami. Niestety ale konsultacje społeczne co do zasadny mają charakter pozorności i zazwyczaj nie wpływają na odwołanie inwestycji czy zmianę przebiegu jej trasy.
Kolejnym dokumentem niezbędnym do przeprowadzenia inwestycji drogowej jest decyzja środowiskowa dla inwestycji drogowej. W związku z tym że każda inwestycja drogowa znacząco wpływa na środowisko, koniecznym jest uzyskanie zgody na realizację takiego przedsięwzięcia. Zgodnie z zapisami art. 59. Ustawy z dnia 3 października 2008 roku tj. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, decyzja środowiskowa wydawana jest przez regionalnego dyrektora ochrony środowiska który ma obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. Na tym etapie postępowania mieszkańcy regionu(również Ci których nieruchomości nie są wzięte pod uwagę przy realizowaniu inwestycji) mają możliwość złożenia odwołania od wydanej decyzji, dzięki czemu mogą realnie wpływać na przyszłość inwestycji.
Przez wzgląd na to że obecnie większość inwestycji drogowych odbywa się poprzez „zaprojektuj i wybuduj”, po zatwierdzeniu projektu, GDDKiA składa wniosek do właściwego wojewody o zezwolenie na realizację inwestycji drogowej(ZRID). Decyzje ZRID co do zasady otrzymują rygor natychmiastowej wykonalności, bezpośrednio rzutuje to na czas, w jakim powinna zostać wydana nieruchomość, w związku z czym inwestor może przejąć działkę od razu po wydaniu decyzji przez wojewodę. W tym miejscu należy podkreślić że właściciel nieruchomości może wydać nieruchomość dobrowolnie za co otrzyma premię w wysokości 5% wartości odszkodowania. Jak to zrobić? Należy złożyć oświadczenie woli na piśmie do właściwego oddziału GDDKiA w terminie 30 dni od daty odebrania zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID.
Z punktu widzenia właściciela gruntu najważniejszym elementem całego postępowania przy wywłaszczeniu jest oszacowanie i wypłata odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości zajętych pod budowę drogi publicznej. Organ wydający decyzję ZRID jest właściwym do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania, w przypadku drogi krajowej będzie to wojewoda. Wojewoda powołuje biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który sporządzi operat szacunkowy. Opracowanie będzie zawierać wycenę wywłaszczonej nieruchomości, która da podstawę do wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Prawidłowo sporządzony dokument powinien opierać się na nienagannie dobranych transakcjach nieruchomościami mającymi cechy wspólne do wywłaszczonej. Właściciel wywłaszczonej nieruchomości ma prawo wnosić zastrzeżenia do operatu przedstawionego w decyzji wojewody, oraz możliwość sporządzenia operatu przez innego rzeczoznawcę na okoliczność przedstawienia wartości wywłaszczonej nieruchomości oraz wysokości odszkodowania. Każdy operat musi zostać poddany rzetelnej analizie specjalistów z zakresu wyceny nieruchomości, tym powinien pomóc organ wydający decyzję na jego podstawie. Niejednokrotnie organy administracji publicznej zasłaniają się brakiem wiedzy specjalistycznej i bezkrytycznie akceptują każdy dokument. Z tego względu, aby obronić się przed sytuacją w której wycena nieruchomości zostanie zaniżona należy:
– posiadać swoją wycenę nieruchomości która będzie obiektywna i w prawidłowy sposób określi wartość nieruchomości, jak już wspomniałem wyżej można to zrobić przy uczestnictwie innego rzeczoznawcy który wykona alternatywny operat szacunkowy;
– zweryfikować operat sporządzony na zlecenie wojewody;
– wnosić środki odwoławcze od decyzji;
– składać zarzuty do operatu sporządzonego na zlecenie wojewody;
Bardzo ważnym elementem operatu będzie zastosowanie „zasady korzyści” opisanej w art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomość powinna zostać wyceniona zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem, o ile zmiana przeznaczenia nie powoduje wzrostu jej wartości. Tzn. nieruchomość rolna która dotychczas spełniała swoje przeznaczenie była np. pastwiskiem, miejscem wysiewu roślin bądź sadem, zmieni swój charakter i przeznaczenie jako grunt inwestycyjny z racji realizacji celu budowy drogi publicznej. Dlatego każdą przedstawioną wycenę przez organ posługujący się operatem szacunkowym należy poddać pod ocenę niezależnego rzeczoznawcy majątkowego który specjalizuje się w wycenie nieruchomości drogowych.
K.G.
